桃源園林，解碼樓市價值新藍海

　　新時期下的房產(chǎn)市場，眾多業(yè)內(nèi)人士和專家表示，開發(fā)企業(yè)應通過創(chuàng)新手段改造現(xiàn)有體系，從傳統(tǒng)意義上拼資金、拼炒作、拼廣告、拼戶型等老舊手段的“紅海”中跳脫出來，開辟屬于自己的藍海，以達到盈利目的。而結(jié)合過往的成功經(jīng)驗，這一突破口首推園林景觀。

　　上帝在造人之前，首先送給世界一座令人心弛神往的園林——這就是婦孺皆知的“伊甸園”。在這里，有水、乳、酒、蜜組成的四條河流長年潺潺流淌，還有充滿奇異誘惑的禁果林，可見“園林”是人類戶外生活所能想象的最初、亦是最理想的居處所在。
在地產(chǎn)界，園林景觀從上世紀末開發(fā)企業(yè)的“填縫”工具，到如今儼然成為客戶的最好關(guān)注點、銷售的最大賣點、策劃的最佳炒作點、企業(yè)利益的最快增長點、城市社會發(fā)展的最靚起點。這一切既非喧賓奪主，更非鳩占鵲巢，而是地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)鏈條的重新梳理與完善。 作為華東區(qū)域園林景觀業(yè)的一線品牌，桃源園林認為——這均是在強大的市場競爭中，園林景觀溢價后市場所顯現(xiàn)的必然結(jié)果，更多的業(yè)主已感受到了精致園林帶來的享受，而一批有遠見卓識的開發(fā)企業(yè)也正在開拓這片新藍海。

一、一線城市中的“龍湖現(xiàn)象”

　　近年來，一個名為龍湖地產(chǎn)的公司“掃蕩”北京市場。短短數(shù)月，該公司旗下的龍湖·滟瀾山與龍湖·香醍漫步項目創(chuàng)造巨大銷售奇跡。龍湖滟瀾山項目在實現(xiàn)“溢價銷售”上取得了巨大成功。該項目直接成本為161876萬元，單位成本價格為14716元/平方米。龍湖在實現(xiàn)溢價銷售后，該項目平均銷售價格達到30000元/平米，實現(xiàn)了稅后16.4億的銷售利潤，利潤率高達131.26%，把1個項目賣成2個甚至3個同樣的項目所能創(chuàng)造的利潤。同時也大幅拉高了周邊同質(zhì)項目的銷售均價，最終成功拉高了整個區(qū)域的房價。龍湖·滟瀾山僅是在其中心花園的景觀打造上，便投入了每平米2000元以上的成本。見識過龍湖景觀驚艷的人士，無不為大量使用諸如籽播鼠尾草、野花組合、宿根花卉等草花和花灌木所產(chǎn)生大面積絢爛的視覺震撼所嘆服，給參觀樣板區(qū)的購房者帶來了巨大視覺沖擊力。

　　“同樣位于中央別墅區(qū)的大獨棟別墅——麗宮之所以賣不過龍湖·滟瀾山，是因為它只賣了房子，沒有重視塑造景觀的經(jīng)濟效益”，在龍湖大獲成功之后，更多的業(yè)內(nèi)對這個經(jīng)典案例進行了重新審視。曾經(jīng)流傳在龍湖內(nèi)部的一句話則是：“在不斷溢價的道路上，我們也曾經(jīng)有所遲疑，面對高出周邊同體量產(chǎn)品15%的溢價幅度，我們也有過動搖。”而事實上，具有風險的這一步，成就了龍湖產(chǎn)品的地產(chǎn)口碑。

二、三線城市中的“華強現(xiàn)象”

華強地產(chǎn)是國內(nèi)知名的高品質(zhì)房產(chǎn)開發(fā)界的先行者，在過去的十年中，先后在30座大中城市精心打造華強城。近年來，華強地產(chǎn)的開拓方向已漸向二三線城市傾斜，蕪湖、南通、鄭州、安陽、柳州、營口等城市漸次出現(xiàn)在其開發(fā)疆域的版圖上。

　　桃源園林，作為華強地產(chǎn)的御用園林景觀打造者，始終緊跟華強地產(chǎn)的開發(fā)步驟，在設計施工中，每到一處，桃源園林都將最精粹的大美景觀落定本土，協(xié)輔著華強樓盤高效的營銷節(jié)奏。以蕪湖為例，作為一座總?cè)丝趦H為300萬的三線城市，蕪湖華強城在2013年度，以2100套的銷售業(yè)績蟬聯(lián)年度銷冠，超越第二名的幅度達40%。這一現(xiàn)象引起了蕪湖地產(chǎn)界的廣泛關(guān)注，究其原因，在市場調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，高品質(zhì)的園林景觀成為其各項提升營銷業(yè)績的主要因素。

　　據(jù)華強地產(chǎn)內(nèi)部資料顯示，華強實現(xiàn)溢價的方法曾經(jīng)被自己總結(jié)為三大層面：決策層面、執(zhí)行層面、氣質(zhì)層面。決策層面包括集團對整體市場大勢的判斷，依靠直覺與經(jīng)驗，通過不斷的價格試探，做出正確決策。除去優(yōu)秀銷售團隊的氣質(zhì)層面的溢價，華強在園林景觀方面實現(xiàn)了最大的執(zhí)行溢價：即公司以打造精品樣板區(qū)域為核心任務，統(tǒng)籌各個部門，從研發(fā)到工程，桃源園林都會深入?yún)⑴c，以最大程度的營銷視角整合樣板區(qū)景觀，達到情景銷售的最終目的。

三、桃源園林推進地產(chǎn)景觀溢價

　　全面梳理房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)所有的賣點可分為18大類，158個賣點。從樓盤硬件、區(qū)位價值、建筑風格、園林主題、自然景觀、產(chǎn)品類別、樓盤及企業(yè)形象、創(chuàng)意促銷等硬軟條件不一而足，眼花繚亂。

　　而桃源園林在多年的市場實踐中總結(jié)出可以直接帶來項目溢價的“三駕馬車”是：規(guī)劃帶動土地溢價、戶型及科技帶動產(chǎn)品溢價、立面及景觀帶動形象溢價。然而在既定條件下，我們或應更多的關(guān)注于景觀溢價，以突破傳統(tǒng)方式運作的紅海，

形象溢價

　　“沒有人會用咖啡豆的成本來衡量星巴克的一杯卡布奇諾。就像具有絕佳居住品質(zhì)的房子，從原先一個單純的房子，變成囊括景觀環(huán)境、商業(yè)配套、物業(yè)服務等各種附加因素在內(nèi)的集納。”這指的正是各種構(gòu)成要素產(chǎn)生的商業(yè)價值的一種溢價功能，當下房子種種要素正被開發(fā)企業(yè)所重估，其中就包括景觀的巨大溢價功能。

　　而在景觀設計方面，各個標桿房企經(jīng)過摸索與調(diào)適形成了自己的景觀特點，業(yè)內(nèi)對此做了經(jīng)典總結(jié)——龍湖：做照片，從鏡頭感中修飾景觀細節(jié)；華強：做私家公園，營造秩序精致的品質(zhì)空間；星河灣：做高差，利用設置高差使空間小中見大；仁恒: 做創(chuàng)新，引進優(yōu)質(zhì)設計資源。

能力溢價

　　說到華強，就不能不說桃源園林。

　　桃源園林，總部位于杭州，是一家以品牌戰(zhàn)略、標準化管理、區(qū)域化經(jīng)營為理念的一線品牌園林企業(yè)，目前在六省市設有分支機構(gòu)，業(yè)務含括項目策劃、設計規(guī)劃、工程施工、后期養(yǎng)護等方面，是行業(yè)中知名的專業(yè)園林景觀設計施工一體化提供商。
從浙江的湖畔尚城到安徽的美加印象，從江蘇的探險王國到河南的華強新城，從長興的行政中心到寧夏的米蘭春天，15年來，桃源園林與華強地產(chǎn)、奇瑞地產(chǎn)、綠城地產(chǎn)、信達地產(chǎn)、地大置業(yè)等一流房開企業(yè)結(jié)盟成戰(zhàn)略伙伴，憑借著超強的設計和施工執(zhí)行能力幫助企業(yè)完成品牌價值和項目價值的雙溢價。

保值溢價

　　說到一個項目的保值增值，最有發(fā)言權(quán)的當屬二級市場的各個經(jīng)紀公司。根據(jù)多家品牌中介公司提供的數(shù)據(jù)，社區(qū)景觀的溢價空間更多表現(xiàn)在數(shù)年后的二手房價格上，原因是此時社區(qū)園林景觀價值得到了更完美充分展現(xiàn)。這類房源在市場上不僅緊俏，而且在樓市低迷期的抗跌性也最強。在蕪湖市的房產(chǎn)調(diào)查中，推崇景觀為王的桃源園林讓樓盤不僅成為一次營銷的快銷秘器，并且成為保值溢價的重要保障。

計算溢價

　　景觀溢價到底是如何算得？桃源園林認為，在景觀成本上多投入100元，可能房價上的體現(xiàn)要超過十倍、百倍的情形非常多見。所謂溢價，就是創(chuàng)造一個價值，并讓這個價值提升的更快，園林景觀在地產(chǎn)項目中起到的正是這個作用，創(chuàng)造性的看待景觀成本的投入，將成為宏觀調(diào)控下樓市價值的收益導向。

三、結(jié)語

　　我們已進入了一個多元的、以本土文化為依托基點的全新成熟面貌。可以想象的是，未來的地產(chǎn)園林景觀，將真正成為土地的監(jiān)護者與合理開發(fā)的研究者，且為房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來更多因為景觀而顯現(xiàn)的溢價效益。

　　在2014的開局低迷時期，開發(fā)企業(yè)應通過更多的創(chuàng)新手段改造現(xiàn)有體系，對成本、消費群體、消費方式、產(chǎn)品品質(zhì)與服務升級等諸多方面進行升級，從傳統(tǒng)意義上拼資金、拼炒作、拼廣告、拼戶型等老舊手段的“紅海”中跳脫出來，開辟屬于自己的藍海，以達到盈利目的。而結(jié)合過往的成功經(jīng)驗，包括桃源園林在內(nèi)的一線園林企業(yè)認為，這一突破口首推園林景觀。更有業(yè)內(nèi)人士放言，“目前中國的園林景觀設計只是剛剛起步，可能直到十年、二十年之后，中國景觀行業(yè)可能才真正進入到一個勃發(fā)的高峰。”

　　雖然我們不能說是以桃源園林為代表的卓越園林企業(yè)啟動了這一景觀園林的盛世大幕，但龍湖地產(chǎn)、華強地產(chǎn)所帶來的景觀溢價效應卻是這個行業(yè)受到開發(fā)企業(yè)高度重視的重要原因之一。